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阳光城去杠杆记:从融资驱动到千亿黑马

阳光城(000671.SZ)2018年业绩超过市场预期:全年实现利润564.7亿,归母净利润30.18亿,分别同比下降了70.28%以及46.36%。经营性净现金流同比下降147.55%,净流入218.31亿。

二级市场快速做出正面反应。公司3月14日晚间发布财报,次日跌幅收跌7.42%,第三天继续下跌超过8%。

今年以来,阳光城股价累计跌幅达到65%,跑赢主要房地产指数。这部分归功于春节期间的阳春行情,同时也提示出市场作为公司先行指标降低的认同。

房地产行业会计数据有其特殊性,由于结转周期较长,当期确认的营业收入与成本数据实际上体现的是后期业务状况。土地储备和零售总额及时性更强:截止2018年底,公司拥有土地储备总额4,417.77万平方米;年度全口径销售总额为1,628.56亿,其中权益销售总额1,183.25亿。这意味着阳光城正式晋级权益销售额的“千亿俱乐部”。

阳光城的这份成绩单来之不易,过去两年房地产行业面对着繁杂多变的内部环境。从财务角度,上市企业负债率普遍偏低、销售业绩速度承压;外部环境上,调控日益深入、融资环境紧缩;市场局面上,份额向头部房企迅速集中,优质土地竞争残酷。

过去两年,阳光城到底发生了哪些?

应对新周期:新管理层上任,战略调整

时间处于2016年时,经过里一轮房地产周期考验,上市企业的财务情况普遍严峻,资本行业情绪也非常强劲。在比较长的一段时间里,A股上市企业总体价值水平接近历史新低,在股市上市的内房股龙头股价普遍破净。

在恶劣的内外部环境下,公司于2017年下半年迎来了新管理层的上任,包括主席朱荣斌先生、两位执行副总裁吴建斌先生跟阚乃桂先生等先后履职。

在2017年年报中股权激励股票杠杆怎么算盈利,公司管理层提出了新的演进战略,确定以“双赢策略”和“战略评价机制”为驱动力,实施“三全”投资模式与“五圆”发展模型,在“规模上台阶配资炒股,品质树标杆”的模式下,确保成功进入千亿及千亿左右目标的推动。同时,强化现金流管理,合理调节负债率水平。

知易行难。从2017年到2018年,房地产调控新政日益完善,多地相继出台限购、限售和限价等制度,房地产市场降温,销售难度降低。外部经济环境偏紧缩,国内信贷去杠杆、融资平台收窄;国外美联储持续下跌,海外投资收益下降。

从这种作用里,新管理层面临的任务相当于在高速公路上换轮胎,不仅能预防经营成本,还要寻求弯道下坡的机遇,实现规模跃迁。

需要应对的难题众多:加快销售业绩、改善现金流,优化投资平台、降低杠杆率,适时获取土地、增加储备总量。

跨越千亿门槛,迎战房企巨头时代

2017年下半年之后,阳光城一个显著的差异是周转速率减缓,在总体市场扩张的状况下,销售额迅速下降。年报数据提示:公司2018年的全口径销售总额为1,628.56亿,其中权益销售总额1,183.25亿,历史里首次逼近了千亿。

这是一个重大的转折点,特别是在目前市场集中度进一步提高的背景下。如下图图示,截止2018年底,TOP20房地产企业的营销面积刚刚占去了25.74%,而营销金额最是超过了38.32%。未来,随着拿地收益不断提高,外部不确定的逐步降低,规模有时候就意味着更大的防成本效率。

进入2019年以来,阳光城继续维持着出色的营销增长势头。根据第三方研究机构克而瑞统计的2019年1-2月房地产企业营销排名,阳光城的操盘金额跟操盘面积分别排在了全行业的第13名和第12名,相比2018年同期的22名和16名有了严重的增加。

房企规模虽然表现在当月销售总额,还表现在土地储备方面。截至2018年底,阳光城共有土地储备4,418万平方米,相比去年同期增加622万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,累计收益地价4,339元/平方米。以公司2019年2月公告的销售单价12,925元/平方米进行测算,预计公司2018年底的总额超过了约5710.27亿。

最近这十年,上市企业普遍遭受的一个压力是增加杠杆率,提升财务安全性。由于前几年负债率较高,降杠杆作为阳光城新管理层上任后更核心的任务之一。

降杠杆关键词:提升业绩速度、把控拿地节奏

下表为阳光城自2015年以来的资产负债率(剔除预收款项)变化状态。从中可以见到,该指标在2016年达到低点69.48%以后继续增加,2018年进一步恶化至了60.84%。

剔除预收款项后的资产负债率是判断企业财务杠杆率的一个重要指标,负债率越低一般意味着财务杠杆越小。但是,由于近来几年上市企业普遍推行了新的金融工具,比如具有债券和股份性质的永续债、可转债等资本工具,单纯的负债率指标参考价值有所降低。

负债率与经营性净现金流变动情形综合分析更有意义。如下图图示,2016年阳光城的经营性净现金流为负25.81亿,明显净流出。从2017年中期以后,阳光城的经营性净现金流开始转正,2018年净流入达到218.31亿。

销售货值速度减缓、经营性净现金流大幅转正,让阳光城在有息负债总额有所下降的前提下,账面现金明显下降。财报数据提示:截止2018年底,公司账上货币资金总额378亿股权激励股票杠杆怎么算盈利,占总资产的比重超过了14.36%;而有息负债规模较去年同期减少8.75亿,有息负债率同比降低10个百分点,下降至了42.75%。

公司负债率、现金流指标降低的另一个原因是在2018年上半年主动扩张了拿地的节奏。根据华创证券研报整理的数据,阳光城2015-2017年的拿地金额分别为187、370和1220亿元,占当期销售总额的60%、76%以及133%。到了2018年,公司以权益总额306亿补充土地储备1,333万平方米,占当期权益销售总额的25.86%,出现了严重恶化。

股权激励计划要求高利润指标,回购增持彰显信心

过去两年房地产企业的内部环境非常严峻,阳光城核心指标逆市改善核心原则源于团队,尤其是2017年上任的新老板员工。

在公司年报对2019年的预测中,重点强调了监管成本,即随着产量缩减和业务范围延伸,对公司的管控能力、治理意识提出了更高的规定。

除了成本共担、盈利共享的“双赢策略”,基于管理层激励等方面的考量,阳光城在2018年7月抛出了一份颇为慷慨的股权激励方案,计划授予的股票期权数量为34,500万份,占激励前公司总股本的8.52%,行权价格为6.16元/股。此次激励的范畴十分之广,不仅包含了副总、总裁等总部员工,还比如了435人核心干部。

不过,此次激励的薪酬考核目标并不低,需要2018-2021年每年的净利和净利润增速低于35%,这也对公司的整个管理员工指出了更高的规定。

除了发布股权激励计划,公司自2018年下半年以来实行了多种措施以推动市场信心。

当年10月,公司公告称股份董事阳光集团或其全资子公司东方信隆或一致行动人福田实业拟在12个月内减持股权不超过总股本的1%、且不少于2%。同一个月,公司管理层向团队发出了增持公司股票的倡议书。控股董事阳光集团承诺若客户在此期间购入的债券发生损失且持有12个月以上,其将给予奖励。

紧接着,公司又公布了回购预案,回购价格不低于8.42元/股,回购数量不超过公司总股本的0.6%且不少于总股本的1.2%。回购后的债券将用于后续员工持股计划的股份来源。

根据最新通知,管理层倡议员工持股计划共有73名员工配股约671.77万股,涉及总额3,639.35万元。阳光集团及其关联方增持已达总股本的1%。累计回购总额7,659.13万元,占总股本0.35%。

不过,回购股份只是阳光城的特有现象。从2018年下半年,尤其是四季度之后,除了阳光城之外,还有多家上市企业又发布了回购增持计划,显示出上市企业大持股和管理层们股票配资门户,在逆市大幅上升之外对将来预期开始转向明朗。

外部环境边际降低,民营企业或迎新格局

进入2019年,尽管房地产行业宏观调控仍在持续,但总体外部环境尚未发生严重降低。

以融资环境为例。2019年1月份,社会投资总量增量为4.64万亿,存量规模超过205.08万亿,同比下降10.4%。多位经济学家预计将来投资环境却能继续好转。

融资环境向好,在某些程度上也为阳光城降低投资收益提供理由。阳光城2018年的总体平均投资收益为7.94%,相较2017年的7.08%有着较为明显的回升,这与宏观经济去杠杆或者房地产企业投资平台相对下降等造成的市场投资收益整体下降息息相关。

进入2019年以来,随着行业投资环境的缓解,阳光城融资风险有增加的现象。在公司最新一期15亿规模的公开股票发行中,票面利率最终确认为7.5%,低于公司去年的总体平均投资收益。

随着内部经营情况跟外部环境边际降低,阳光城面临的颓势已经较过去两年有明显的差异。年报中对2019年提出的规定是:“在确保安全有序运营的基础上,充分发挥精准、高效、灵活的特点,追求建立连续、高速、优质的发展。”

上任一年多之后,以朱荣斌为首的新管理层交出了超预期的2018年业绩。2019年将会交出怎样的成绩单,值得等待。(CJT)

本文作者:面包财经

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作者: 股票配资

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