房地产企业高杠杆的终结:从房地产投机到“三红线”

房地产的高杠杆堪比股票

来源丨《 21世纪经济报道》(ID:jjbd21)

记者丨张敏

编辑丨鲍方明

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照片/《 21世纪经济报道》

借助高杠杆率,房地产公司快速扩张的时代即将结束。

最近几个月,主管部门对房地产融资的监管得到了迅速提升。

6月24日,中国银行业和保险监督管理委员会发布了一份文件,强调“严格控制非法资金流入房地产市场。”

7月24日,举行了房地产工作座谈会,这是第一次“实施房地产金融审慎管理制度”。

8月20日,中央银行与住房和城乡建设部举行了一次关于重点房地产公司的研讨会,以研究和实施房地产金融的审慎管理。

其中,房地产融资管理主要以“三红线”为标准,具体为:

扣除预收款项后的资产负债率大于70%;

净债务比率大于100%;

现金短期债务比率小于1倍。

根据房地产公司的“踩线”,将它们分为“红色,橙色,黄色和绿色”四个级别,然后实施差异化债务规模管理。

作为资本密集型产业,房地产公司长期以来习惯于借贷发展。在该行业的“黄金时代”,总是有通过分阶段高负债实现高增长的案例。但与此同时,高负债也拖累了一些房地产公司的资本链,同时对金融安全构成了威胁。

近年来,随着住房和非投机的概念深入人心,房地产迅速回归住宅物业,负债管理逐步收紧。尽管房地产公司有意识地加强了资金的安全性,但紧缩政策显然超出了预期,从各个方面来看,这不是短期行为,而是一种规范化的方法。

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照片/《 21世纪经济报道》

从“ C侧”到“ B侧”

收紧房地产融资政策似乎是突然的,但实际上,近年来房地产市场监管的主题一直是“去杠杆化”。

2016年底的中央经济工作会议首次提出“住房是为了生活,而不是为了投机”。从那时起,监管机构相继推出了多轮政策,地方政府也发布了监管文件。到2019年,房地产长效机制将逐步试行,这意味着这一轮房地产市场调控已进入规范化阶段。

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在此期间,需求方面的去杠杆政策最为明显。各级监管机构继续实行限购,限贷等措施,并首次实行“限售”措施,通过住房持有年限制,遏制低价卖高房地产的短期行为。

在今年第二季度,一些地区市场迅速从流行病中恢复过来,各种来源的资金涌入房地产市场。为了遏制市场过热,一些城市已开始严厉打击“资金贷款”和“抵押贷款”,许多其他城市也发布了文件来阻止“虚假离婚”的漏洞。这些措施也在需求方面降低了杠杆作用。

恒大研究院指出,2020年上半年,个人住房贷款在金融机构新增人民币贷款中的比重为18.9%,较2016年的38.7%大幅下降。 19.8个百分点。

直到7月24日的房地产工作论坛才首次“实施房地产金融审慎管理系统”,房地产市场去杠杆化的重点从“ C端”转移到“ C端”。 “ B端”。

《 21世纪经济报道》记者了解到,在此之前,监管部门进行了多轮调查和征求意见,一些房地产公司也参与其中。从去年开始,许多意识到政策方向的公司开始调整债务结构并控制债务规模。加上以前的良好市场销售和宽松的融资环境,整个行业目前的债务比率低于往年。

国泰君安证券认为,2019年中期已经是房地产公司计息负债的一个相对高点。 “房地产公司已开始在2019年下半年减少计息负债的规模。本轮融资政策的收紧与该行业的战略部署相符。”

实际上,“ B侧”的监管可能成为标准化方法。许多受访者认为,“房地产金融审慎管理系统”是长期房地产机制的一部分,在正式启动后将继续实施。

杠杆的力量

根据国家统计局的数据,房地产公司到位资金中有将近一半来自销售(存款和预收款,个人抵押贷款),其余来自融资。因此,无论是在需求方面还是在融资方面,去杠杆政策都会产生重大影响。

上海一家大型房地产公司的相关负责人告诉《 21世纪经济报道》,近年来,对销售方面的杠杆控制变得越来越严格。以预售条件的变化为例,“最早,您可以在获得土地并拥有规划和设计图后出售土地;随后,必须建造该项目,但只要到达“正数或负数零”的上下楼层数是可以的。“

他说,此政策已演变为除了要求建设进度外,还规定了资本投资的比例。在过去的两年中,一些城市提出了严格的要求,即必须限制房地产的上限。此外,根据规定,存款和预收款项必须输入专门的监管帐户,并且仅限于项目开发和建设。

“依靠项目的定金和预付款来支持一个或多个项目的滚动开发,那个时代已经过去了。”他说。

与此同时,2013年至2014年之后,房地产行业已从供不应求发展到供大于求。尽管仍然存在结构性机会,但总体需求红利正在迅速消失。

相反,在不同时期,房地产行业的融资环境并不相同,房地产公司通常利用更好的融资环境来获得资本放缓的机会。更普遍的是,通过扩大融资规模,房地产公司通过高负债扩张。

作为“三个红线”之一,“扣除预收款后的资产负债率大于70%”一直被视为房地产行业负债率的红线。当市场处于上升周期且行业正在迅速扩张时,打破这条红线是很常见的。

以2017年为例,该行业正在迅速发展。根据Wind Information的数据,截至2017年6月30日房地产的高杠杆堪比股票,136家上市房地产公司的总债务比率为78.9%。在排名前50位的房地产公司中,超过一半的资产负债率超过80%。尽管此指标是不排除预收款项的结果配资炒股,但仍然很高。

到今年年中,房地产公司的资产负债率普遍下降,但是即使在大型房地产公司中,仍然有很多打破“红线”的案例,并且仍然存在前50家房地产公司的债务/资产比率中,约有1/3超过80%。

“实际情况比表中反映的更为严重。”上述房地产公司指出,许多公司使用表外融资使债务处于隐性状态,桌上的财务指标仍然健康。此外,近年来很受欢迎的共同投资很容易变成表外债务。

他说,这是房地产业惯性的体现,那就是通过高债务实现高增长,甚至“超速”。尽管在某些情况下,资本链会因债务过多而中断,但这种模式在过去的实践中已经反复尝试过。

减少债务很容易,但是很难增加增长。

由于对债务规模的严格限制,引入“三个红线”可能会打破这种路径依赖。

根据“三个红线”的不同情况,监管机构将房地产公司分为“红色配资炒股,橙色,黄色和绿色”四个等级。根据2019年6月底计息负债的规模,三个指标均低于该线的“红色装备”公司不得增加其计息负债;达到两项指标的“橙色”公司的计息负债规模年增长率不超过5%;只有一家“黄档案”房地产公司,计息负债的年增长率可以放宽到10%;对于满足所有指标的“绿色档案”,计息负债的年增长率可以放宽到15%。

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国泰君安以200家房地产公司中拥有股票债券和相对完整财务数据的91家房地产公司为样本。根据“三红线”,绿色,黄色,橙色和红色的房地产公司分别占31%,32%,13%,24%。

如果将参加此次座谈会的12家主要房地产公司分开,那么只有四家“绿色”房地产公司不会上线:保利,中国海运,华润和华侨城。

大约70%的“线步进率”证明了政策约束的严厉性。据《 21世纪经济报道》的记者称,尽管通常在外国声明中使用定性的“有利”字样,并且该政策被称为行业规范,但该政策的研究已经开始。

记者了解到,很多房地产企业已经获得了上述文件的原文,但具体实施细则和实施标准尚不清楚。一些房地产公司已经与他们熟悉的金融机构进行了沟通,但没有得到明确的答案。北京一家房地产公司的人士向记者透露,金融机构也在等待相关指导文件的正式发布。

尽管如此,由于事件的规模很大,许多房地产公司已经就“减少债务”达成了内部共识。根据上述北京房地产公司的说法,其位置的公司要求是在政策正式实施之前研究并制定一些计划。

就整个行业而言,国泰君安认为,本轮政策收紧对整个行业影响不大,因为“行业整体偿付能力相对稳定”,实际风险可控。 “尽管一些融创企业(如融创(Sunac)和荣盛(Rongsheng))处于红色和橙色档,但它们的财务指标并未大大超出标准。可以通过增加季度末的销售收入来改善它们,不平衡资产负债表的静态流动性可以改善资产负债状况并减少融资约束。”

但是减少债务很容易,但是很难增加增长。上述上海房地产公司表示,“时代在变”,通过高额债务扩张的时代已经成为历史。

他说,根据新规定,即使符合“绿色档案”标准,企业借贷规模仍然有限,考虑到该行业已进入“银器时代”,市场空间正在缩小。 。这也意味着该行业的类别将继续巩固,并且不再有“超车”的机会。此外,如果监督机构的决定足够大,则将来将管理表外债务,并且公司融资的空间将减少。

至少在短期内,这种期望引发了一些战略变化,例如土地收购和投资。在最近的房地产公司的中期绩效会议上,雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林说:“我们现在不能随意获得土地……如果第二阶段没有好的土地和好的项目房地产的高杠杆堪比股票,半年,我们将在明年获得土地,因为我们获得了错误的土地。这是一件非常痛苦的事情。”

编辑本期陈思

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作者: 股票配资

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