房地产去杠杆化始于房地产公司对土地的“制动”

在过去几年中强大的金融去杠杆之后股票配资门户,这个故事也引起了人们的极大关注。八月底的三个红线几乎等同于房地产去杠杆化。

据说,每天研究宏观经济学和货币政策的房地产行业领袖斯普林河水暖先知很自然地理解了上述意图,并且毫不含糊。

数据反映出,9月土地拍卖溢价率创4月以来新低。这是房地产开发商用脚投票的结果。除溢价率外,9月份土地交易规模和房地产债券融资规模也有所下降。其中,9月份房地产公司债券融资规模大幅减少,环比下降幅度进一步扩大至36.6%。

与此同时,越来越多的房地产开发商,如富力,阳光城和宏阳,都加入了折扣促销行列。根据9月份CRIC发布的房地产销售排名前100位,房地产排名前100位的公司的月度销售同比增长24.8%,但平均销售价格却下降了5.0 %环比和2.8%。

无论是土地购置热情的下降,还是越来越多的房地产公司开始打折促销,他们都在告诉我们一个事实:在三项红线政策之后,强大的房地产去杠杆化已经开始。

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房地产公司动摇,

房地产去杠杆化已经开始

三个红线出现后,房地产公司对土地收购的热情仍然很明显。

根据克兰的数据,9月份,全国300个城市经营性土地的土地拍卖溢价率比上月下降1个百分点,降至1 5.2%。考虑到4月至8月,保费率保持在16%以上。换句话说,9月份的土地拍卖溢价率创4月份以来新低。

4月至9月,全国300个城市的经营性土地拍卖土地溢价趋势图:

4月到9月

在房地产行业中,溢价率也是房地产公司对未来的期望的晴雨表。

据说股价涨跌,投资者正在用脚为公司的未来投票。从本质上讲,房地产公司征收土地的溢价率也是如此。那时,在2015年和2016年,当中央银行放水,大棚改革取得了巨大的飞跃时,房地产公司不计后果地选举了土地国王,这也押注了未来的前景。

但是,与那时不同,时间现在在房地产公司的另一侧。

除了溢价率下降之外,土地拍卖也在增加。 9月份,重点城市的未售出土地拍卖率升至9.3%,比上月增加3.2个百分点。其中,未出售土地主要集中在三四线,边远地区缺乏配套设施​​。

这个问题的翻译是,即使土地溢价率下降,房地产公司也不愿冒险冒险去一些缺少配套设施的地方。

就征地规模而言,9月份房地产公司土地征用规模仅为1655亿元,比上月减少1%,与征地高峰相差无几。在六月。自今年年初以来,尽管1月至9月土地购置量同比大幅增长,但从单月角度看,代表房地产公司的土地购置规模仍在继续下降。尤其是进入第三季度之后,在50家具有代表性的房地产公司中,9月份的土地购置量有32处较前八个月的平均值有所下降。

土地购置热情下降的背后是房地产公司融资债券规模的大幅减少。

根据壳牌研究所的统计,房地产公司的债务发行规模在7月份有所增加,但在8月份仍处于较高水平,仅比前一个月略有下降2.2%,但是9月份的规模大幅缩水,较上月有所减少。进一步扩展到36.6%。

在整个9月份,无论是对土地购置的热情下降还是融资规模的缩小,这表明在三项红线政策之后,房地产去杠杆化已经开始。

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房地产公司“追逐”流动性

去杠杆化是为了降低借贷比率。用外行的话来说,就是要收回以前借的钱。

但是摊位已经很大了,池中的钱将会减少,现金自然会变得更宝贵。现金有多重要?哪些研究宏观经济学和货币政策的房地产巨头不了解?

人们说“春江水暖先知鸭”和房地产公司都这样做。

一方面,与三线和四线城市的土地溢价率创历史新低不同,一线和二线城市核心地区的土地价格继续创历史新高。

9月,拍卖浦东新区新场古镇48.7亩住宅用地,最终成交价14.18亿元,溢价率为60.。 8%; 9月,西安Chan坝卫阳在湖区公开拍卖了一个58.3英亩的住宅用地。 30多个品牌房地产公司竞标。最终交易价格9.为7亿元人民币,溢价率为120%。

经过许多有实力的房地产公司的竞争,厦门岛湖里菜塘地块最终以最高限价出售。最高楼面价为50536元/平方米,无形楼面价为58553元/平方米。 ,再次突破了厦门实际土地价格的“上限”。

房地产公司之所以仍然愿意在这些地方高价收购土地,并不是因为这些地方的房屋卖得更好并且资本周转速度相对较快。

另一方面,降低运输价格也已成为越来越多的房屋公司提取现金的普遍策略。

根据CRIC在9月份发布的房地产销售排名前100位的排名房地产的高杠杆堪比股票,排名前100位的房地产公司的月度销售同比增长24.8%,但平均销售价格却下降了5.0环比增长,同比下降2.8%。

其中,恒大,富力,阳光城,洪阳等公司最近开展了大规模,高强度的折扣活动配资网站,从而促进了销售。根据CRIC的计算,在“十一”黄金周期间,恒大的销售额达到了约600亿元人民币,比去年同期增长了近20%,与去年9月的平均月销售额持平。

当然,在这波房地产去杠杆浪潮中,当然可以清除一群中小型房地产开发商,这将增加行业集中度。但这更重要的是,当房地产业务摆脱高杠杆时,它也恢复了原始制造业的本质。

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房地产回到制造逻辑

在过去的十年中,在巨大的牛市中,中国房地产市场的数量和价格都有所增加。一群中小型房地产公司通过更激进的商业方法将规模和利润提高了十倍以上,挤入了行业的顶端。

碧桂园和融创是代表。他们毫无例外地走高杠杆和高营业额之路。从2011年到2019年,铜荣创和碧桂园的收入分别增长了15倍和13倍。

实际上,碧桂园和融创的力量不止于此。纵观整个房地产行业,高杠杆几乎已成为房地产业务模型的一部分。

当前房地产的高杠杆堪比股票,房地产的杠杆率有多高?假设一组数据:

根据最近出台的政策,房地产公司设置了三个红线:不包括预收款的债务与资产比率大于70%,净债务比率大于100%,现金短期债务比率小于1.0倍。

根据这一要求,根据天风证券的统计,在50家上市房地产公司中,只有6家没有上线。甚至在房地产行业公认的“好孩子”万科也已涉足其中之一,而且在扣除预收款项后的资产负债率也超过70%。

当然,房地产公司中高杠杆的逻辑也很简单。在过去的二十年中,土地价值的上涨一直是房地产开发商利润的主要来源。房地产企业的方法也非常简单:利用财务杠杆来ard积土地来赚钱。

从这个角度来看,过去的房地产开发商与炒作房地产的老百姓没有什么不同。

三个红线的引入意味着房地产公司已经完全告别了高杠杆赚钱模式。房地产业务模型也将返回到制造逻辑。简而言之,房地产公司只是购买土地,建造房屋然后出售房屋。

从金融属性到制造业属性的转变意味着房地产新时代的到来。

换句话说,过去很激进的公司将来可能无法播放。最终的竞争者是同一块土地,他们可以更有效地建造具有更强大产品力的房屋。

在此过程中,房地产行业还将拥有自己的“招商银行”和“宁波银行”。

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作者: 股票配资

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