近期发布:银行去杠杆化房地产融资收紧,资产证券化将在2018年再次加速

本报记者张晓玲和深圳,广州实习生袁树娟报道

2018年,房地产公司之间达成共识,即房地产公司难以融资和降低借贷成本。

“现在银行发展贷款利率也上升了,很难发行信托私募公司债券。在不久的将来,我们主要在做一些香港银团贷款和美元优先票据。”广州赛义德在香港上市的一家中型房地产公司的财务人员;在最近的绩效会议上,经常可以听到CFO对融资市场“抱怨”。

但是股票融资杠杆渠道,根据另一家著名的房地产公司CFO的观点,房地产融资“关了门,开了一个窗”,这个窗口就是房地产资产证券化。

上述人士指出,目前,房地产正在从国家和银行层面去杠杆化,表外和非标准融资受到限制,而资产证券化引入了大量的私人资金,可以补充甚至超过限制资金。

从去年开始,房地产资产证券化的大门已经打开。许多住房租赁资产和​​商业资产已经通过CMBS,ABN和类似的REITs相继实现了资产证券化,规模接近1000亿美元。在演出会议上,碧桂园,万科,中国奥园和越秀房地产等房地产公司都表达了发行类似产品的愿望。

申万宏远的研究报告指出,降低开发商的杠杆作用是一项长期趋势。将来,预售和开发贷款的门槛将提高。利用资产证券化融资能力的差异,将重塑房地产公司的竞争格局。

严格控制房地产公司的银行融资

自2017年本轮房地产监管以来,房地产融资已收紧。到目前为止,房地产公司通过信托,私募股权基金和其他非传统渠道的融资方式将受到主要监督。

在银行去杠杆化的情况下,中信证券的研究报告指出,银行在房地产管理领域投资的总计合计463 8. 0.6十亿的非标准资金可能会受到挤压。

上述房地产公司的首席财务官认为,受银行体系限制的资本约占过去房地产融资的20%-30%。

财通证券研究报告显示,1-2月表外融资和表内贷款比重下降1 8. 3,比上月末上升1 6. 7个百分点。去年。其中,房地产市场很重要。委托贷款和融资渠道信托贷款规模的下降是表外贷款比例下降的直接原因。

在3月20日的业绩发布会上,碧桂园的首席财务官吴必军表示,今年的融资环境确实比以前更加紧张。与去年相比,所有房地产开发商的融资成本都有可能上升。这是一种趋势。

3月27日,万科总裁朱九生表示,公司最近提出了350亿元的融资计划。因此,以前的融资规模太小。 350亿分界线是董事会最新提出的建议。 2018年的环境很特别。这是在强有力的监督和去杠杆化环境下的一种应对措施。

中粮置地首席财务官徐汉平也表示:“在去杠杆的政策环境下,国内融资环境非常紧张。尽管大悦城的资本成本在2017年下降了,但在2018年又出现了。将上升。”

中国海外发展有限公司董事长颜建国表示,今年的房地产市场是一个稳定发展的时期,行政控制将继续扩大。同时,在最近的金融政策中,由于去杠杆化和风险防范的背景,个人抵押贷款和公司贷款也有所收紧。

作为房地产企业重要资源的个人抵押贷款也受到了抑制。广东建设银行的一位人士说,自去年下半年以来股票融资杠杆渠道,该行的个人贷款额度已严重短缺,预计今年将保持不变。

从去年开始,在国内融资逐步收紧的背景下,许多房地产公司选择了转向海外融资。

中原地产研究中心的统计数据显示,2017年,房地产公司的海外融资总额为38 8. 6亿美元,比2016年的14 0. 6亿美元增长176%。国内房地产企业融资的比例正在下降,资本价格的上涨趋势已经成为一种趋势。

2018年初配资门户,碧桂园,时代房地产和龙湖房地产等房地产公司宣布了海外融资计划。 3月23日晚,阳光城宣布已完成向海外发行总额为5亿美元的美元债券;敏捷在2018年有大量的融资需求,并且许多融资安排已经在进行中,包括国内银行的批准,占7 3. 7%,海外的占2 6. 3%。

用于资产证券化的想象空间

从目前的趋势来看,从长期来看,资产证券化将成为房地产公司重要的资金来源。

在上述首席财务官看来,去杠杆化对房地产公司融资的限制仅仅是银行体系中表外资金的限制,而传统发展贷款的存量仍然存在。受限制的资金将被证券化取代,大量的社会资金将流入。

“将来,任何资产都可以证券化,例如商业,物流,购房余额,保理等;可以完成ABS,ABN,CMBS等,资产方,债务人,股权方可以分为融资。形式很多。”

上述人士强调,证券化吸引社会资金,今后也将受到标准的监督和监督。过去可能没有很多标准。现在必须制定标准以确保投资者的利益。

沉万宏源的研究报告显示,去年中国企业发行的资产支持证券总额为8098亿元,其中房地产资产为717亿,占8.的9%; ABN发行总额为585亿元,其中房地产资产相关158亿,占27%。

其中,房地产租赁已成为证券化的主力军。 2017年是我国长期出租公寓发展的第一年,大型房地产公司和银行进行了各种创新性尝试,对租赁资产进行证券化。首次出现了针对长期租赁公寓的许多资产证券化产品,包括租赁收益权ABS,准REIT,CMBS,ABN,房地产基金,抵押贷款和信用贷款。

截至今年2月,长期出租公寓市场已批准了8种资产证券化产品,总融资规模451亿元。

CMBS不需要原始所有者转让财产所有权,对于金融家来说,这是降低融资成本并延长融资期限的一种很好的方法。

2017年12月1日,招商局蛇口以60亿元的发行规模赢得了中国首个货架式长期租赁公寓CMBS; 2018年1月26日,阳光城的“国家财政—西安阳光世界资产支持专项计划”“计划”(CMBS)发行。这是中国上市房地产公司发布的第一份CMBS,该报告依赖西北城市的低层物业。发行规模为8. 4亿元; 3月26日,京瑞控股宣布其北京抵押类长期租赁公寓CMBS特别计划已获批准,拟发行规模为7. 2亿元。

除CMBS之外,作为第一个鼓励性政策方向的REITs也正在迅速发展。国泰君安报告认为,房地产投资信托是第一个在租赁运营方面取得突破的公司。

自去年10月以来,新派公寓房地产投资信托,保利租赁房屋房地产投资信托和CIFI住宅房地产投资信托基金已陆续获得批准。 2月13日配资网,越秀房地产的租赁住房房地产投资信托基金也受到了深圳证券交易所的批准。

2018年2月9日,深交所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018〜2020年)》,明确指出有必要大力发展公共房地产投资信托,国内房地产投资信托格局可能迎来发展在重大突破中。资产证券化的格局也将进一步发展。

通策研究院院长张宏伟预测,房地产市场调控的基本面没有改变,房地产公司的财务压力将在2018年进一步加大。股权融资的规模,降低杠杆率,将为市场注入新的活力,满足部分融资需求。

从整个行业的角度来看,中国恒大总裁夏海军指出,紧缩融资环境对小公司来说可能是严冬,但对大公司而言,这是一个很好的并购机会。

截至去年年底,万科的净债务比率仅为8. 8%。在2018年,这项投资将根据销售回报和融资条件决定投资的步伐,并寻找更多的项目并购机会。

截至2017年底,中国海外发展有限公司的净借贷比率为2 7. 9%,资产负债率为5 7. 6%,年末持有的现金为香港$ 104 0. 5亿美元。在2018年,中海航运还将继续关注土地市场和并购机会。 (编辑:林虹)

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作者: 股票配资

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